从法律角度解读西安市
《关于进一步加强房地产市场调控的通知》
本文作者：谭云鹏律师
2020年12月1日，一条信息刷爆朋友圈——西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143号）（以下简称“新政”），可谓一石激起千层浪，备受关注。为进一步理解该新政，现对该房地产市场调控新政进行相关法律解读：《关于进一步加强房地产市场调控的通知》
本文作者：谭云鹏律师
一、新政对房地产开发企业取得预售许可证的条件要求更加严格。
新政规定：辖区内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，房地产开发企业只有取得商品房预售许可证方可对外销售，取得预售许可证对于房地产开发企业至关重要。新政出台，对房地产开发企业取得预售许可证的约束性指标要求更加严格，房地产开发企业特别是中小企业将面临更大的融资压力。
二、新政中买受人所购买的第二套房屋信贷限制既包括商品房信贷限制，也包括二手房信贷限制，但仅对买受人购买住宅类房屋信贷进行了约束性限制。
新政第二条中条款内容均使用“住宅”提法，由此：
1.根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同名词解释，新政中“住宅”一词内涵即包括商品房，也包括二手房。由此，无论买受人所购买的二套房屋是商品房还是二手房，均受到该新政调控。
2.该政策仅对买受人购买住宅房屋信贷进行了约束性限制，非住宅房屋信贷则不受该新政影响。
三、新政对于尚未履行完毕的房屋交易的影响：
新政第二条系对购买房屋信贷政策的约束性限制，那么该新政的出台势必对尚未履行完毕的交易行为产生巨大影响，采取按揭贷款方式购买房屋的部分买受人抑或因该限购政策影响，导致合同履行受阻。那么该新政在法律上属于什么性质？
1.根据《合同法》第一百一十七条 ：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，该新政第二条规定的信贷政策并不必然导致合同无法履行；另外，根据《合同法》第六十五条之规定，因信贷政策限制，不能免除己方责任；同时，在大量的司法实践中，司法裁判文书也未将买受人自身因按揭贷款原因导致的合同履行受阻作为其免责事由。由此，新政第二条规定的信贷政策不能作为合同履行受阻的抗辩理由。2.虽然该新政对买受人购买房屋信贷必将产生巨大影响，但是新政信贷政策并不导致合同继续履行会出现显失公平抑或合同目的实现受阻。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二) 》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，新政第二条规定的信贷政策不能作为合同履行受阻的抗辩理由。
3.在具体的个案交易中，还应当以双方合同约定作进一步解读和认定。
四、新政的实施时间：
根据新政第四条规定：本通知自发布之日起实施，我市原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。根据西安市住房和城乡建设局官网可知，新政发布时间为2020年12月1日01:55，故该新政实施日期应为2020年12月1日。
