依 法 说 理，争 得 转 机

       2021年6月1日，本所王旭、张松岩律师接受某工贸公司（以下简称被告公司）的委托，代理其与一家以生产变压器为主的国有老企业（以下简称原告企业）之间的房屋租赁合同纠纷一案二审审判活动，该案一审判决被告公司除需向原告企业支付将近800万元的租金外还要承担巨额的滞纳金，同时判令解除双方签订的租赁合同，被告公司称一审结果使公司前景一片黑暗。

一 审 案 件 始 末

原告企业近年来由于市场及各种原因而停产，拟将原有的厂房、场地租赁。2014年7月4日，经与被告公司友好协商，原告企业与被告公司签订了《租赁合同》，将原有厂区内的部分区域租赁给了被告公司使用。约定租金每年300万元整，并列明了租金的支付方式以及滞纳金，却未约定明确交租日期。自双方签订租赁合同以来，原告企业并未依约交付全部租赁场地，与被告公司就应付租金问题产生严重分歧，2020年，原告企业将被告公司诉至法院，诉请判令被告公司支付拖欠的租金770万余元，迟延付款滞纳金84万余元，同时诉请支付至实际返还合同租赁物之日的租金、滞纳金，更重要的是原告公司诉请判令双方解除租赁合同，被告公司返还租赁场地、厂房及办公楼宇设施。一审过程中，被告公司答辩称原告企业未按照租赁合同约定时间交付租赁区域内的全部厂房，原告企业违约行为在先，支付租金的条件没有成立，根据《民法典》五百二十六条规定，被告公司有权行使先履行抗辩权。按照原告企业实际交付面积来计算租金，被告公司并不拖欠租金，甚至多付了租金，因此不应缴纳滞纳金。同时被告企业依法提起反诉。

    然而，一审法院的判决结果却令人十分费解，认为本案中原告企业给被告公司移交的是依据租赁合同约定的场地、厂房及办公楼宇，移交的租赁物是物权，不是被告公司抗辩中的债权。因此被告公司提出的后履行抗辩权的意见不符合《民法典》第五百二十六条“互负债务”的规定，其抗辩意见不符合该条法律规定，其抗辩意见不予采信，认定被告单方违约，判决解除双方签订的租赁合同，并支付拖欠租金及滞纳金共计800余万元。判决几乎全部支持了原告公司的诉讼请求。

 二 审 上 诉 理 由

王旭、张松岩律师接受委托后，结合事实情况与相关证据对案件进行深入分析后提出上诉理由如下：

首先，原被告之间的租赁合同是合法有效的，被告企业已将所租厂房改造装修完成，并经原告同意对外转租，现已有数百家商户入住，这些商户均是本案的利害关系人，一审法院判令解除原被告之间的租赁合同，却并未处理上述商户实际占有承租房产的问题，势必引发一系列的纠纷。因此一审法院没有追加这些商户为第三人参加诉讼程序违法。

    其次，原被告之间就实际应交付的租赁范围以及交付的面积至今未能达成一致，存在较大争议，原告出示的证据并不足以证明其诉请。在原告企业认可的租赁范围内，原告企业也存在迟延交付的情况，更有部分租赁区域原告企业至今仍未移交，原告公司的违约行为在先。一审判决被告企业支付租金700万余元，事实认定错误，被告欠付的租金只不过300余万元，在原告公司未全部交付租赁区域的情况下，就要求被告公司按照全部承租面积交付租金简直荒谬。

    另外，原被告之间签订的租赁协议关于租金支付时间约定不明，在原告公司没有提供证据的情况下，一审法院适用所谓交易习惯，将约定不明的租金支付时间确定为每半年之初，并以此标准计算滞纳金，属于适用法律错误，严重损害了被告公司的合法权益。

     综上所述，两位律师一致认为一审判决存在认定事实有误、适用法律不当的情况，并依此提起上诉。

 本 案 最 终 结 果

       经过二审法院审理作出裁定：“本院认为，一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，且关于租赁标的物交付范围和交付时间等基本事实不清，裁定撤销原判决，发回重审。”基于王旭、张松岩两位律师收集的证据和观点，二审法院对一审判决产生大量疑问，无法维持原判，所以作出了上述裁定，这样一来，被告公司重新看到了希望的曙光。原告企业也冷静了下来，双方有望达成和解，本次纠纷有了圆满解决的可能性。

律 师 提 示

     在租赁合同纠纷中，出租人诉请解除租赁合同，涉及到承租物的返还问题，在经出租人同意转租的情况下，承租物往往被次承租人占用，因此在起诉时应将次承租人列为第三人参加诉讼。

     承租人签订租赁合同后有按照约定向出租人支付租金义务，同时出租人也有在合同约定的时间内，将合同内约定的全部租赁物提供给承租人使用的义务，否则承租人有权提起抗辩，要求出租人在约定租金内减免其未提供租赁物应支付的租金部分，而且还可以要求出租人继续履行租赁合同，移交未交付的租赁物。