1.1合同约定

《商品房买卖合同》中明确约定了房屋交付的期限及逾期交付的违约责任。 目前西安市使用的《商品房买卖合同》最新文本是西安市住房和城乡建设局于2019年5月28日启用的示范文本，该文本第十一条约定为“交付时间和手续”，第十二条“逾期交付责任”中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，”，需承担违约责任，因此，逾期交付的违约责任将不可抗力情形排除在外。

另外，该范本合同第二十条约定不动产登记的期限，并约定因出卖人原因未在约定期限内取得商品房的房屋所有权证书，出卖人需承担违约责任。本次疫情符合不可抗力的条件，但应尽到合理通知义务，及时通知买受人。

1.2法律依据：

1.2.1《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。　不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

1.2.2《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）

4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

1.3不可抗力通知书范本

因不可抗力导致延期交付/办证通知书

尊敬的__________项目_______号房屋业主：

因2021年12月以来西安市突发新型冠状病毒肺炎疫情，西安市实施了最严格的社会全面管控，导致本项目于2021年12月___日开始停工，因本次疫情引起了物流中断、原材料短缺且价格上涨，工人紧缺无法正常复工，本项目直至2022年___月___日才恢复正常施工，受不可抗力影响时间为___个月。在此抱歉的通知您，您所购买的房屋因不可抗力影响延期交付___个月，房屋交付前，我们会另行向您发出交付通知书。另外，因房屋延期交付，您房屋的不动产证办理时间也将相应顺延，望您知悉，届时我们将不再另行通知。

感谢您的理解与支持！

__________________公司

2022年___月___日

 2.1典型情形 

房地产企业经营中涉及大量的合同，此次疫情影响绝大多数合同的履行。如房地产开发企业在开发经营中，存在着多项合作，包括与自然人、其他企业、金融机构等股权、债权等方式的合作，约定有明确的合作期限，各项业务的办理时间节点等，因受不可抗力的影响，上述期限、节点可能无法实现，需要向合作方履行告知义务并提供相应证明文件，并可与合作方协商变更履行期限等条款。相反地，因受疫情影响，合作方或其他合同相对方可能也会提出变更合同条款、期限等，目前，均有相应的法律依据支持，应酌情予以考虑。另外，开发企业需要按照合同约定的时间节点向总包单位、分包单位、供应商等付款，受疫情影响付款可能迟延，需要及时向合同相对方告知不可抗力情形并提供相关证明文件。

2.2法律依据

2.2.1《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

2.2.2《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）

2.买卖合同能够继续履行，但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品大幅降价，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则调整价款。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更履行期限。

已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。

2.3不可抗力通知书范本

不可抗力通知书

致：（     ，以下简称“贵方”）                        

西安市2021年12月9日以来突发新型冠状病毒肺炎疫情，为有效防控疫情，西安市实行了最严格的社会全面管控，全市除保障民生企业外一律停产停业，全市居民居家不得外出，直至2022年___月__日,西安市正式解除全部疫情管控，社会秩序得以有序恢复。

依据我国《民法典》第一百八十条等规定，上述疫情及相应管控措施等属于不可抗力，关于贵方在    年  月   日与我方签订的编号为      号《           协议》及一系列配套协议，我方受不可抗力影响时间为___个月，上述协议第___条原约定期限/条件因受不可抗力影响需要予以变更，特向贵方提出申请，望贵方予以核实并尽快协商协议变更相关事宜。

我方联系方式如下：

邮箱地址：     

联系人及联系电话：      

附件（不可抗力证明文件）：

3.1房屋租赁处理的基本原则

因受疫情影响，全市除保障民生的超市等主体营业外，其余商业均停止营业，这对于商业地产的影响较大，最为典型的就是房屋租赁合同的变更履行及租金减免问题。对于此问题，在2020年初武汉疫情之后，最高人民法院出台了较为明确的指导意见。

基本的原则为：

3.1.1、为展览、会议、庙会等特定目的订立的临时场地租赁合同因疫情影响取消，可解除租赁合同；

3.1.2、国有企业、行政事业单位等出租房屋应减免租金（陕西省政府明确对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2022年1月免收房租。）；

3.1.3、非国有企业出租房屋是否减免租金应由双方协商，协商不成的，人民法院可以根据实际情况和公平原则予以审理。

3.2法律依据

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）

5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

3.3政策依据

《陕西省进一步加大对中小企业纾困帮扶力度的若干措施》（陕政办发〔2021〕43号）

一、加大纾困资金支持力度

（二）对受新冠肺炎疫情影响较大市（区）的中小微企业减免房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2022年1月免收房租。对在疫情期间给予中小企业房租、标准化厂房租金、物业费用减免的县域工业集中区、小微企业创业创新基地、中小企业创新创业特色载体，省级中小企业发展专项资金给予不超过10万元的一次性奖补。（省财政厅、省国资委、省工业和信息化厅按职责分工负责）

四、按揭方式购房业主断供的法律风险

4.1基本情形

业主以按揭贷款方式购房，银行往往要求开发企业承担阶段性连带保证责任，一旦业主断供达到合同约定的期数（通常3-6期），银行将启动对业主及开发企业的诉讼程序，获得胜诉判决后将执行开发企业的财产。而开发企业在向业主追偿中，可能会因种种原因无法有效追偿而导致损失。

4.2处置建议

4.2.1在开发企业承担阶段性连带保证责任期间，主动与银行沟通、对接，了解业主还款情况，对于出现断供的业主，主动配合银行催收按揭款项。

4.2.2如业主断供情况严重，银行启动诉讼程序，提示银行做好对业主的财产保全。

4.2.3如开发企业承担了保证责任，尽快启动追偿程序，并特别注意追偿财产的保全。

4.3法律依据

4.3.1《中华人民共和国民法典》

第六百八十八条  当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

第七百条  保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。

5.1疫情期间用工及薪资发放的基本原则

受疫情影响较为普遍的除了合同履行外，就是用工影响及薪资发放，对此，最高人民法院的指导意见及相应法规中也有较为详尽的规定，处理的基本原则为：

5.1.1不得以确诊、隔离等原因解除劳动合同；

5.1.2在一个工资支付周期内，正常支付工资；

5.1.3超过一个工资支付周期，劳动者未提供劳动力，按照不低于当地最低工资标准的75%支付生活费。

5.2法律依据

5.2.1《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）

四、依法处理劳动争议案件。加强与政府及有关部门的协调，支持用人单位在疫情防控期间依法依规采用灵活工作方式。审理涉疫情劳动争议案件时，要准确适用《中华人民共和国劳动法》第二十六条、《中华人民共和国劳动合同法》第四十条等规定。用人单位仅以劳动者是新冠肺炎确诊患者、疑似新冠肺炎患者、无症状感染者、被依法隔离人员或者劳动者来自疫情相对严重的地区为由主张解除劳动关系的，人民法院不予支持。就相关劳动争议案件的处理，应当正确理解和参照适用国务院有关行政主管部门以及省级人民政府等制定的在疫情防控期间妥善处理劳动关系的政策文件。

5.2.2 《陕西省企业工资支付条例》

第二十条 劳动者患病或者非因工负伤治疗期间，在规定的医疗期内，用人单位应当按照不低于劳动合同约定的工资标准的70%支付病假工资,但病假工资不得低于当地最低工资标准的80%。

5.2.3《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》（人社部发〔2020〕8号）

二、灵活处理疫情防控期间的劳动用工问题　 

（一）鼓励协商解决复工前的用工问题。对因受疫情影响职工不能按期到岗或企业不能开工生产的，要指导企业主动与职工沟通，有条件的企业可安排职工通过电话、网络等灵活的工作方式在家上班完成工作任务；对不具备远程办公条件的企业，与职工协商优先使用带薪年休假、企业自设福利假等各类假。要指导企业工会积极动员职工与企业同舟共济，在兼顾企业和劳动者双方合法权益的基础上，帮助企业尽可能减少受疫情影响带来的损失。 

三、协商处理疫情防控期间的工资待遇问题 

（四）支持协商未返岗期间的工资待遇。在受疫情影响的延迟复工或未返岗期间，对用完各类休假仍不能提供正常劳动或其他不能提供正常劳动的职工，指导企业参照国家关于停工、停产期间工资支付相关规定与职工协商，在一个工资支付周期内的按照劳动合同规定的标准支付工资；超过一个工资支付周期的按有关规定发放生活费。 

（五）支持困难企业协商工资待遇。对受疫情影响导致企业生产经营困难的，鼓励企业通过协商民主程序与职工协商采取调整薪酬（生活费）、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位；对暂无工资支付能力的，要引导企业与工会或职工代表协商延期支付，帮助企业减轻资金周转压力。 

（六）保障职工工资待遇权益。对因依法被隔离导致不能提供正常劳动的职工，要指导企业按正常劳动支付其工资；隔离期结束后，对仍需停止工作进行治疗的职工，按医疗期有关规定支付工资。对在春节假期延长假期间因疫情防控不能休假的职工，指导企业应先安排补休，对不能安排补休的，按照不低于本人小时或日工资标准的200%支付加班工资。 

5.2.4《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》（陕人社函〔2020〕28号）

三、协商处理疫情防控期间的工资待遇问题

（四）支持协商未返岗期间的工资待遇。在受疫情影响的延迟复工或未返岗期间，对用完各类休假仍不能提供正常劳动或其他不能提供正常劳动的职工，指导企业参照国家和我省关于停工、停产期间工资支付相关规定与职工协商，在一个工资支付周期内的按照劳动合同规定的标准支付工资；超过一个工资支付周期的按照不低于当地最低工资标准的75%支付生活费。

（五）支持困难企业协商工资待遇。对受疫情影响导致企业生产经营困难的，鼓励企业通过协商民主程序与职工协商采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位；对暂无工资支付能力的，要引导企业与工会或职工代表协商延期支付，帮助企业减轻资金周转压力。

（六）保障职工工资待遇权益。对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者因被采取隔离治疗、隔离观察等隔离措施导致不能提供正常劳动的，企业应按正常出勤支付其在隔离期间的工资；隔离期结束后，对仍需停止工作进行治疗的职工，按医疗期有关规定支付工资。对在春节延长假期间因疫情防控不能休假的职工，指导企业应先安排补休，对不能安排补休的，按照不低于职工本人日或小时工资的200%支付工资报酬。