委托人与吴先生签订了一份为期五年的商铺租赁合同，年租金为38万元，租期内水、电、物业费由吴先生自己承担。吴先生承租该商铺后花费数百万元进行了装修。由于恰逢新冠疫情，商铺不能开业，复工复产后也是门庭冷落，导致经营困难，无法按时支付租金，形成纠纷。

宋程程和王宏元律师在接受当事人的委托后，采取三步走策略。第一步，发函确认承租和履行意愿。吴先生明确回复不愿意继续租赁，在保全相关证据后实施第二步，即上门协商催缴所欠租金，同时会同物业督促吴先生及时交还房屋避免损失进一步扩大，也为委托人及时寻找新的承租人扫清了障碍。第三步，在采取诉前保全措施后向法院提起诉讼，追讨拖欠的租金及水、电、物业费和违约金。

法院认为双方租赁合同依法解除，根据疫情的影响结合委托人同意减少三个月租金的善意让步，最后判令吴先生支付扣减三个月后的剩余租金和水、电、物业费，同时承担违约金。判决后，吴先生不上诉且主动履行了全部义务。

2020年受全国范围内的新冠疫情影响，绝大部分省市在当时都按下了暂停键，受疫情影响涉及租赁合同的房屋都无法像往常一样正常经营、使用。疫情结束后涉及这方面的租赁合同纠纷大量出现。双方当事人依真实意思表示缔结的合同，不违背法律规定，双方自然应当完全履行，但就本案而言，律师结合法律规定和社会政策分析，认为法院有可能根据《中华人民共和国民法典》中的公平原则和疫情期间出台的法律规定对本案的租金进行部分调整。

2020年新冠疫情期间，最高人民法院出台了相关法律规定，即2020年4月20日和5月19日颁布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》。按照这两部司法解释对于疫情期间履行的租赁合同的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其中有关政策，各个省及地区确有不同，但总体是依据国家和发展改革委员会颁发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（重点第二条第一项：对承租国有房屋经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；第三项，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。）

本案涉诉的承租房屋即非国有房屋，吴先生承租房屋从事经营活动，按照当时疫情防控政策不能开店经营，所以该段期间的确是没有营业收入的。因此按照该司法解释规定，法院极大可能是会给予吴先生减免租金，核心问题在于可能会给予多少的减免问题。

按照上述司法解释及指导意见的规定，宋律师认为对于委托人出租的房屋，法院有很大可能会参照国有房屋的减免政策给予吴先生减免三个月的房租。同时结合2020年疫情后各行业受影响的主要时间（即1月至4月），三个月的减免期也较为合理。如果法庭组织调解，建议委托人以三个月的减免答复较好。 

按照上述司法解释规定，法庭在审理过程中果然多次组织双方进行调解，主审法官询问了委托人及律师的意见，三个月的减免最终也得到法院支持。与此同时，吴先生提出的不应缴纳违约金不应得到法庭的支持。因为吴先生在承租期内有多次逾期、不足额支付租金的行为，而且按照双方约定，违约解除合同的也应当缴纳违约金，这一事实和结果无可辩驳。