仅签订预约合同，是否支持赔偿房屋差价？

“预约合同”

《民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

案情回顾

陆某是位品学兼优的应届毕业大学生，出于对学习与生活了四年地方的热爱便在毕业之后选择留下，成为这座城市的建设者。他与相识多年的恋人情投意合、感情笃定，两人一起租房，日子平淡而美好。两家人也很满意这段姻缘，便催促他们尽快购置婚房，以便早日终成眷属。在中介的推荐下，陆某看上了位于其恋人单位附近的一套房产，便通过中介邀约房东强某磋商洽谈。强某是本地人，该套房产为其单位团购福利房，双方相聊甚为合意，便在中介见证下订立《买卖定金合同》，因该房产尚未取得不动产权属证书，便在合同中如此约定：“买方愿意认购该处房屋并自愿支付定金3万元，以确立买卖关系；买卖双方在卖方办妥不动产权属证书后，于具体日期前通过中介公司签订房屋买卖三方合同；如因可归责于卖方事由解除合约，卖方应双倍返还定金”。签订完合同，小两口满心欢喜憧憬着办完各项手续交房入住后的新生活。

不曾想春节前后，本地房市价格飙升，陆某所购房产已升值数十万元，但因手续未办，加之听闻身边不少起房东恶意违约事件，恋人不免有些担忧，陆某加以安慰：“我们这位房东是正经人，不会不讲诚信”。转眼到了约定签订买卖合同的日子，却不想突发变故，卖方强某让中介递话：“这套房子不卖了，我自己要留着住”。陆某如遭晴天霹雳，按他手头家人努力凑齐的首付款数额，已很难在当前行情下买到心仪的房子。他不甘心，还是通过各种努力与强某见上面，陈述他的难处，甚至提出可再适当加钱，恳求强某能够继续履行合同。强某一反之前的和善：“这合同我就不履行了，你看着怎么办吧！按照合同约定，我收了你定金，我的法律责任最多就是双倍返还”。言罢，拂袖而去。陆某满腹心酸、彻夜难眠，苦于不知如何维护自身合法权益，恐真像强某所言，只能取回定金了事。后经咨询专业律师，律师按照相关法律规定进行细致分析，并建议其提起民事诉讼。

一审判决

按照律师建议，陆某诉请法院要求确认合同有效，强某应继续履行合同。但强某在庭审中承认违约，明确表示不愿意继续履行合同。故陆某变更诉请解除合同，强某双倍返还定金并赔偿损失即房屋差价，强某辩称原合同不具备房屋买卖合同的性质，其仅为定金合同，同意解除合同，不同意其余诉请，双方调解未果。

一审法院认为：一方不履行义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定违约金低于造成损失的，可请求人民法院予以增加。本案所签订的合同虽为定金合同，但该合同中对于房屋位置、房屋价格、购房款的支付方式、过户手续的办理等内容均进行了约定。强某的终止履行行为给陆某造成较大的损失，要求其承担损失赔偿之请求，应得到支持。故判决除定金双倍返还外，参照房屋面积及同小区市场价格，强某向陆某酌情赔偿30万元。

二审判决

一审后强某不服，认为双方之间并无房屋买卖合同关系，即使其违反定金合同约定，丧失也仅是房屋买卖的磋商机会，并无房屋差价损失，原审在双方是否能协商一致订立本约合同尚处于无法预见的情况下判决其赔偿履行本约合同的可得利益损失有失公允。原审判决的30万元系定金金额10倍，远高于法律规定的30%违约金的调整范围，属于过度行使法官的自由裁量权。

二审法院认为：本案定金合同订立至诉讼发生时，涉案房屋所在区域的房地产交易价格处于不断攀升中，强某违约行为势必给陆某造成较大经济损失，按照定金罚则仅返还3万元定金，显然无法弥补陆某因此而遭受的损失。原审酌情确定赔偿30万元，具合理性也符合公平原则，不再就此进行调整。故驳回上诉。二审生效后，因强某未及时履行判决，陆某申请强制执行，已执行完毕。

再审及后续

后强某申请判后答疑，依然不服，强某向省高院申请再审，依据理由为：赔偿数额过分高于法律所规定的调整范围，且未经过评估鉴定，房价上涨所造成的损失于法无据。省高院据此发回重审，一审法院委托评估机构，鉴定涉案房屋起诉时价值已超过合同价格60余万元，参考评估价值并综合考量双方合同履行情况等因素，按照强某应承担的违约责任判决强某向陆某支付定金3万元及赔偿房屋溢价损失30万元。一审判决后强某继续上诉，被二审法院再次驳回上诉。

在案件审理过程中，住建部门注意到因房价过快上涨导致的一系列社会矛盾频发，故在坚持落实“房住不炒”大政方针下，针对商品房销售实行公证机构全程监督的摇号制度，同时针对二手房市场规定限售年限及出台二手房分批指导价，意在抑制房价过快增长，平稳市场。得益于此，陆某与恋人喜结连理，以刚需资格在某品牌小区通过摇号重新购得满意房源。反观强某，不仅赔偿损失，更因在执行过程中不冷静辱骂法官被处以司法拘留，收到所在单位党纪处分。前后对比可谓赔了夫人又折兵。随着法治化进程的发展，终将保护诚实守信者，而严惩妄图钻法律漏洞之徒。

律师提示

此案历经三载，基本走完民事诉讼相关程序，终在《民法典》生效之年定分止争。买卖合同司法解释颁布前，一般认为预约合同非独立的合同，《民法典》首次在法律层面确认了预约合同，并将违反预约合同义务明确为违约责任，而不再是责任较小的缔约过失责任。具有行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同也发生拘束力，非经各方协商一致不得更改，否则预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。

在实践中，判断一份协议属于磋商意向还是预约合同，并不以文本命名为准，而是要看其是否具备成立合同的要约和承诺，且要约内容须明确、可履行。订立预约合同时，需表达出在将来一定期限内或满足特定条件后订立合同的意思表示，同时应避免将本约合同中的重要内容约定在预约合同中，以免产生对预约与本约的混淆。