以案说法 | 二手房买卖合同中约定的20%、30%的高额违约金，法院是否会支持？

在二手房交易过程中，买卖合同双方大多数会在协议中约定高额的违约金赔偿。我们在咨询及代理案件过程中遇到的大多数中介公司给买卖双方提供的《房屋买卖合同》中，约定的违约金多为房屋总价款的20%，也有少部分买卖合同约定30%甚至更高的违约金。二手房交易的房屋总价款均比较巨大，动辄数百万元。那么合同约定的20%违约金在双方发生纠纷时是否会被法院支持呢？我们以张晶鑫、庞森律师承办的两个 房屋买卖合同纠纷的案例进行分析：

李女士系某高校法学专业毕业生，毕业之后通过奋斗攒下来部分的积蓄，准备在西安市购置一套房产。2018年在中介公司提供的居间服务下，与王女士签署《房屋买卖合同》。合同约定王女士以99万元的价格将自身名下的房屋出售给李女士，协议约定违约金为房屋总价款的20%。协议签订之后，李女士按照协议约定向王女士支付了定金6万元。但是在那段时间，西安市的二手房市场是一天一价，仅仅在签署合同后的半个月左右，该房屋就从99万元上涨至140万元。王女士见房屋增值巨大，觉得卖亏了，便以本次出售行为并未经过房产的共同共有人许某乙同意、其与李女士签署的房屋买卖合同应属无效为由，不愿意继续履行合同，经过中介方多次协调未果。

我所接受委托之后，指派庞森、张晶鑫律师作为李女士的代理人提起诉讼。律师审查案件资料后认为，双方之间的买卖合同合法有效，虽然王女士未经过全部房屋共有产权人的同意，属于无权处分，但是该行为并不影响合同效力。本案争议焦点存在两点，其一根据协议约定，违约方应当向守约方支付房屋总价款20%的违约金，案涉房屋的总价款为99万元，那么协议约定的违约金为19.8万元。但是房屋现在已经涨幅超过40万元，协议约定的违约金明显过低，应当向法庭依法申请调高违约金。

其二，李女士作为一个接受了四年法学教育的法学生，在房产交易过程中，没有尽审慎义务，是否需要承担部分责任？张晶鑫、庞森律师最终确定诉讼请求为：“要求王女士退还定金6万元，并且赔偿李女士40万元违约金”， 在征得李女士对诉讼方案的同意之后，向西安市未央区人民法院提起诉讼。

本案经过一、二审，法院最终认定双方之间的房屋买卖合同真实有效，王女士未按照协议约定履行合同，构成违约行为，且因为房屋价格涨幅巨大，为了维护正常的房屋交易秩序，对于王女士提高房屋违约金的诉求依法予以支持。但是本案中李女士在签署合同过程中未尽到审慎义务，在合同签订过程中也存在一定的过错，应当承担部分责任。最终法院判令王女士退还李女士定金6万元，并且向李女士赔偿违约金30万元。

张某与李某系夫妻关系，在二人夫妻关系存续期间，购买了一套房屋，房屋登记在李某名下。2021年3月，张某与李某因琐事吵架后分居。分居期间，因需要资金周转，李某在中介公司的居间下将房屋以700万元的价格出售给田某，双方签署了书面的房屋买卖合同，合同约定违约金为房屋总价的20%。签署合同之后，田某向李某支付了100万元的房屋定金，但是在履约过程中，张某发现了李某未经过其同意私自将房屋出售。随后张某立即委托律师致函田某，明确表示李某未经过共有产权人同意私自出售的房屋属于夫妻共同财产，李某与田某之间的房屋买卖合同侵犯了其合法利益，不具备履行条件，房屋不可能过户至田某名下，要求李某与田某自行协商解除合同。田某收到该函件之后，将李某及张某诉至西安市雁塔区人民法院，要求李某某返还房屋定金100万元、赔偿定金的利息损失、并且按照协议约定支付违约金140万元、律师费9万元及房屋溢价损失100万元。

张晶鑫、庞森律师在接受委托之后，向法院提出李某未经过共有产权人同意，私自与他人签署房屋买卖合同，现因共有产权人不同意出售导致交易无法继续，确实存在违约行为。但是首先，2021年西安市房产市场平稳，涉案房屋的价格不存在大幅上涨的情况，合同约定的违约金明显过高，应当予以调低；其次，房屋溢价损失与违约金损失属于重复主张，溢价损失也不应当予以支持；再次，田某在高达700万元的房产交易中，在明知存在共有权人且共有产权人未到场的情况下，与他人签署房屋买卖合同，未尽到审慎义务，也存在一定过错，应当承担部分责任。

本案经过一、二审之后，最终法院采纳了庞森、张晶鑫律师的意见，认为田某在本案合同签订过程中未尽审慎义务，也存在一定过错。法院综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则等，兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，对田某主张的违约金予以调低，仅判决李某向田某退还房屋定金100万元及按照年息3.85%的标准支付资金占用费，并且向田某赔偿违约金70万元及律师费损失9万元。

在二手房交易过程中，如果二手房屋的交易价格在短时间内涨幅巨大或跌幅巨大，导致守约方遭受了极大的房屋溢价或者贬值损失，合同约定的违约金不足以弥补给守约方造成的损失的情况下，作为守约方代理人时，可以通过主张提高违约金、主张房屋溢价或者贬值损失的方式主张权利。相反，如果房价较为平稳，协议约定的违约金远远超过实际损失的情况下，作为违约方代理人时，可以向法庭明确提出，要求根据守约方的实际损失情况调低违约金。

因此买卖合同约定的违约金比例，在发生纠纷形成诉讼后，最终法院不一定会完全按照合同约定的违约金标准做出判决，可能会根据案件的具体情况及当事人的主张进行相应调整。案件五花八门，情况不一，需要专业的律师根据案件实际情况制定不同的诉讼策略，为了维护自己的合法权益，建议当事人遇到纠纷切不可盲目自医。