购买的商品房楼盘停工或者“烂尾”，购房人权益受到侵害。面对这种情况该怎么办？陕西许小平律师事务所房地产与建筑事务部专职律师申佳亮，给出了法律层面的解读。

贷款购买商品房遭遇楼盘“烂尾”或者停工，购房人有权强制断供吗？申律师认为，购房人单方断供行为没有法律依据。他表示，贷款购买商品房，银行和购房人签订的借款合同及房屋抵押合同，属于金融借款法律关系，开发商和购房人签订商品房买卖合同，系商品房买卖法律关系，两者的法律主体是不同。根据合同相对性原则，银行和购房人的法律关系一般不受商品房买卖合同法律关系影响。即使开发商未按照合同约定向购房人交付商品房，但购房人无权以此为由解除和银行之间借款合同。

商品房楼盘“烂尾”或者停工，不能如期交房，购房人该怎么办？申律师结合实际情况分类给予回答：如果开发商无法按时交房，购房人可按照双方合同约定，要求开发商承担延期交付的违约责任。如果开发商延期交付行为特别严重，现场完全停工，符合合同约定的解除条件时，购房人可以以延期交付房为由，解除与开发商签订的商品房买卖合同，并要求开发商退还首付款和银行贷款，承担相应的违约责任。

申律师提醒，解除商品房买卖合同，适用法律上规定的除斥期间。何谓除斥期间？《民法典》规定：法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内行使，该权利消灭。因此，在没有特殊约定的情况下，购房人应当在开发商延期交付房屋1年内提出解除商品房买卖合同。

但需要注意的是，现实中，开发商在停工以及楼盘“烂尾”时，通常缺乏还款能力。在有限责任公司股东有限出资责任的背景下，解除购房合同要求开发商还款，购房人对开发商享有的交付房屋特定债权则转化为给付货币的一般债权，将导致购房人的权益更难实现。

基于此，申律师建议，购房人不要轻易和开发商解除商品房买卖合同，应该通过与银行协商暂停贷款，携手政府有关监管部门，制定出解决方案，避免出现钱、房两空的不利局面。

文：西安报业全媒体记者 李东峰